【高配当 REIT】８９６３ インヴィンシブル投資法人
本日、紹介するのは、
８９６３ インヴィンシブル投資法人 （東証、６月、１２月配当）
本ブログで初のREIT紹介。
そもそも、REITというのは不動産運用を証券化し流動性を高めた金融証券です。
単純に不動産投資をしようとすると、諸経費が莫大にかかったり、
流動性リスクが高いなどリスクが一点集中になります。
しかし、証券化することにより、本来流動性がない不動産を流動化させることができ、
さらにリスク分散することが可能になります。
これの悪い例がリーマンショックを引き起こした、サブプライムローンです。
サブプライムローンは、個人の住宅ローンを証券化し、
更にその証券を他の金融商品と混ぜ合わせ証券化した金融商品です。
いわゆる、証券化の証券化です。
何を言ってるのかわからなくなりますが、
当時の人たち、証券を作っている人も買っている人もその内容がわからなかったのです。
ハイリスクハイリターンのサブプライムローン証券を他の安全な金融証券と混ぜ合わせ、
安全性とリターンが大きい商品に仕立て上げるのです。
その結果、この金融証券はどこの誰の債務なのか、
ということが不透明になっていました。
しかし、REITはどこの物件で何目的なのかがはっきりと開示されています。
さらに言えば、その物件の稼働率、収益率、築年数、物件の住所がわかります。
サブプライムローンの様な不透明なものではないので、
安心して不動産投資を行うことが出来ます。
また、取得単元も１口からなので投資しやすいのが利点。
２/５付けの投資口価格は５４９００円、時価総額３３４７億円、配当利回り６.３％（１８１２円、１６４７円）。
運用物件は１４６棟、物件取得額合計４９８０億円、用途はホテルが８６.８％と主軸。
他は住居が多数を占め、残りが商業施設となっています。
地域別取得額比率は、主要５区１０.８％、東京２３区２４％、東京都２３区外１.３％、関東地区１１.７％、中部・近畿地区１４.１％、その他地域３８.２％。
海外にも物件を持っており用途はホテル。
業績予想として、
２０２０年６月期、物件売却益の配分、
日韓関係の悪化に伴う観光客の減少、
GWが短いことによる減益。
分配金予想１８１２円
２０２０年１２月期、オリンピックに伴うホテル売上げ増を見込むも、
物件売却益が無くなることや、
ホテルの建て替え増築に伴う客室の売り止めで減益になる見込み。
分配金予想１６４７円
この業績予想が発表され、投資口価格を落とす要因となりました。
しかし、２/４、格付け機関のJCRが、AからA+に引き上げが発表されました。
これによる運用状況は変わらないとし、分配金予想には変更なしのようです。
その他、詳しい内容はこちらを確認ください。
http://www.japan-reit.com/meigara/8963/
